Het voordeel van een kadastraal inkomen

Je verhuurt een woning privé en vraagt je af hoeveel de fiscus daarvan ziet. Minder dan je denkt, als je de spelregels kent.

In België word je als privéverhuurder in veel gevallen niet belast op de werkelijke huur, maar op een forfaitair bedrag dat vaak een fractie is van wat je ontvangt. Dat voordeel heet het kadastraal inkomen-regime en het is één van de meest interessante fiscale pluspunten voor particuliere beleggers. Maar er zijn voorwaarden, en wie ze negeert, betaalt een stevige prijs.

Wanneer verlies je dit voordeel?

Het KI-regime geldt alleen als:

1. De huurder een privépersoon is (geen vennootschap, eenmanszaak of vzw)

2. Het pand uitsluitend als woning wordt gebruikt - geen beroepsmatig gebruik

Valt één voorwaarde weg, dan wordt je belast op de werkelijke huur minus 40% forfaitaire kosten - een stuk zwaarder.

De drie vaakst voorkomende valkuilen

Huurder gebruikt het pand beroepsmatig

Een zelfstandige die zijn bv. op jouw adres inschrijft, of zijn woonst als btw-adres gebruikt: jij verliest het voordeel, ook al woont hij er gewoon.

Je verhuurt aan een vennootschap

Een bedrijf dat een woning huurt voor een werknemer telt fiscaal als beroepsverhuur. De bestemming (wonen) doet er niet toe - de huurder wel.

Geen of slecht geregistreerd huurcontract

Zonder geregistreerd contract kun je de bestemming moeilijker bewijzen. Bovendien is registratie wettelijk verplicht in Vlaanderen (Woninghuurdecreet 2018) en gratis via MyMinfin.

Hoe werkt de belasting op huurinkomsten in België?

Verhuur je privé aan een particulier die het pand uitsluitend als woning gebruikt? Dan is je belastbare basis niet je werkelijke huurinkomsten, maar het geïndexeerd kadastraal inkomen (KI) verhoogd met 40%:

Belastbare basis = KI × indexatiecoëfficiënt × 1,40

Voorbeeld: KI van €600, indexatiecoëfficiënt 2024 = 2,1763

€600 × 2,1763 × 1,40 = €1.828 belastbare basis

Ontvang je intussen €900/maand huur? Dan is je werkelijke jaarhuur €10.800 - maar je wordt belast op amper €1.828. Dat bedrag wordt bij je andere inkomsten gevoegd en aan je marginaal tarief belast.

Het verschil is legaal, substantieel, en volledig te plannen.